据中原楼市网联合同策河南研展部发布的数据显示,2月份由于受传统销售淡季的影响,供销均出现较大幅度的下降;从区域的供销情况来看,由于管城区房源的集中投放,2月份管城区无论是供应量还是成交量均居榜首,表现最亮眼;供销下降的同时,郑州房价却呈现了小幅上涨。2月郑州商品房销售均价8786元/㎡,较1月上涨了81元/㎡。

商品房供求分析—— 商品房市场本月供大于求,供应面积环比下降59.81%,销售面积环比减少 52.10%;供需比为 1.6。 

数据来源:同策研究院

     2月份商品房市场供应量较上月下降,2月份供应面积67.4万㎡,环比下降59.81%,同比上涨358.8%;本月销售面积41.5万㎡,环比下降52.10%,同比上涨18.0%。2月商 品房市场供需比为1.6,二月份受传统淡季影响本月的供销均出现较大幅度的下降。

商品房价格分析——2月份商品房销售均价8786元/㎡,较上月上涨了81元/㎡。

 

数据来源:同策研究院

     2月份郑州市商品房成交均价整体上涨81元/㎡,本月市场价格出现小幅的反弹,呈现量跌价涨的状态,2月份商品房成交均价8786元/㎡,环比上涨0.93%,同比下降8.5%。

区域指数分析

区域供求分析——2月份管城区供销量均为第一。

数据来源:同策研究院

     2月份主要放量的项目为绿都紫荆华庭、郑州电子电器产业园科研中心西区,两个项目新增预售量均在10万方以上; 2月份中管城区的投放量最大,达到36.2万㎡,占全市商品房供应总量的53.9%,其次是高新区,供应量为18.75万㎡,占比27.8%。 2月份管城区的销售量第一,销售面积为11.47万㎡,占总销量的27.6%;其次是中原区及金水区,销售面积分别为6.30万㎡、6.29万㎡,占比均为15%。

区域价格分析——本月成交均价金水区涨幅最大,郑东新区回落幅度最大。

数据来源:同策研究院

     2月,高新区、惠济区、金水区出现不同幅度的增长,其他各区的商品房成交均价均出下降。 其中,金水区环比上涨最为明显,涨幅达10%,成交均价为11433元/㎡,本月金水区成交量较大的楼盘为金成时代广场、瀚宇新城、和昌悦澜等高端项目,拉高了区域的成交均价;其次为惠济区本月的成交均价为8619元/㎡。 价格下降最大的区域为郑东新区,本月的成交均价为11053 元/㎡,价格下降明显,主要由于团购房备案较多,如豫航佳苑。

住宅市场(含经适房等政策性用房)供求分析 ——本月住宅投放量环比下降60.8%,销售面积比下降47.4%。

数据来源:同策研究院

     2月份郑州市商品住宅的预售面积下降较多,为传统的供应销售淡季。2月商品住宅预售面积41.8万㎡,环比下降60.8%,同比上涨202.9%;销售面积36.1万㎡,环比下降47.4%,同比上涨29.4%。

住宅市场(含经适房等政策性用房)销售价格——商品住宅成交均价8341元/㎡,环比上涨108元/㎡。   

数据来源:同策研究院

     2月份商品住宅成交均价为8341元/㎡,销售价格较上月上涨108元/㎡;环比上涨1.3%,同比下降4.7%。

商品纯住宅市场供求分析(不含经适房等政策性用房)——2月份商品纯住宅供应面积环比下跌60.8%,销售面积环比下降46.5%。

数据来源:同策研究院

     2月份,商品纯住宅预售面积41.8万㎡,环比下跌60.8%,同比上涨202.9%;销售面积36.1万㎡,环比下降46.5%,同比上涨29.9%。2月份供求比为1.2。从历史走势看来,二月份受春节影响,楼市封盘,供求均处于低位,处于楼市淡季,后续随着春节结束,楼市将陆续回暖。

商品纯住宅价格分析(不含经适房等政策性用房)——2月份商品纯住宅销售价格为 8336元/㎡。  

数据来源:同策研究院

   2月份商品纯住宅成交均价为8336元/㎡,较上月小幅上涨0.14%,主要由于本月位于管城区的绿都紫荆华庭项目大幅成交,拉高了均价走势。

商品纯住宅面积段细分(不含经适房等政策性用房)

成交面积——90㎡左右小面积为成交主力户型,占比42.6%,各面积段的产品本月成交均呈现下行趋势,其中90㎡以下产品跌幅最大,环比下跌达到55%。

数据来源:同策河南研展部(选取2013.5-2014.5数据)

     2月份,90㎡以下的产品销售15.38万㎡,占全市纯住宅销量的42.6%,其次90-120㎡占比为28.5%,120-140㎡的产品占据市场为16.4%的份额,140-180㎡及180㎡以上的产品所占份额最小,占比分别为8.4%、4.2%。 2月份市场上90㎡以下户型销量最好,占近一半的市场份额,可以明显看出郑州市场是以刚需为主导的市场,此外120-140㎡面积段的产品份额较为稳定,可以看出改善型产品的需求量较为固定。

 

成交均价——2 月份各面积段产品价格呈现震荡波动,仅90㎡以下及140-180㎡以上住宅产品略有上涨

数据来源:同策河南研展部(选取2013.5-2014.5数据)

    2月份各面积段的产品价格出现震荡波动,刚需产品略出现下降,仅90㎡以下的产品价格略有抬升,改善型产品中140-180㎡区间的产品均价小幅攀升。主要是翰林国际城、锦绣山河及升龙天汇等项目拉低了整体均价,本月经开区的金沙湖高尔夫观邸项目、恒大绿洲项目、金水区的和昌悦澜湾项目均大量成交,且均价均高于9000元/㎡,结构性的拉高90㎡以下及140-180㎡两个区间的产品均价。  

纯商品住宅市场区域指数分析(不含经适房等政策性用房)

区域供求分析——2月纯住宅市场管城区成为供求热点区域,供应成交均位居第一。

数据来源:同策河南研展部(选取2013.5-2014.5数据)

    1月份,高新区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一,供应量为27.54万㎡,占全市供应总量的25.8%;其次是惠济区,预售面积22.62万㎡,占全市供应总量的21.2%。1月二七区的销售面积最大为18.58万㎡,占总市销售总量的27.6%,中原区次之。

 

区域成交均价——2月纯住宅市场郑东新区成交价格最高,其次为金水区

数据来源:同策河南研展部(选取2013.5-2014.5数据)

     2月份,郑东新区的成交价格最高为10192元/㎡,其次为金水区及惠济区,成交均价 分别为10174元/㎡及9111元/㎡。 本月成交价格最低的区域仍然是高新区,成交均价为7219元/㎡,但本区域较上月成交均价略有上涨,未来随着规划划落地,交通得到改善,该区域的价格成长空间较大。  

 

商业市场供需分析—— 商业供应面积环比下降78.68%;销售面积下跌69.96%,本月商业供大于求,供求比为4.3:1。

数据来源:同策研究院

    2月份商业预售面积较1月下降较多,为6.03万㎡,环比下降78.68%,同比增长528.13%,供应面积主要来自于管城区的河南文化大厦项目,占全市供应量的66.9%;本月销售面积 1.42 万㎡,环比下跌69.96%,同比下跌22.09%,供求比为4.3,本月整体供大于求。

商业市场价格分析——商业市场价格上涨,2月份价格涨至20661元/㎡,比上月上涨 2538元。

数据来源:同策研究院

     2月商业市场销售价上涨,较上月上涨2538元/㎡,成交均价为20661元/㎡,环比上涨14%,同比上涨4.43%。

 商业市场区域指数分析

区域供求分析——2月份中管城区供应量排名第一,金水区销售量排名第一

 

数据来源:同策研究院

    2月份商业市场仅管城区及高新区有供应,管城区供应量5.57万㎡,占总预售面积的92.37%,排名第一。其次是高新区供应量0.46万㎡,占总预售面积的7.63%;金水区销售量0.62万㎡,占总销面积的43.72%,排名第一。其次是管城区销售0.28万㎡,占总销面积的0.2%。

区域价格分析——2月惠济区商业均价环比上升71.1%, 达21165 元/㎡,涨幅排名第一;金水区的成交均价为25606 元/㎡,下跌幅度为17.2%,跌幅排名第一。

数据来源:同策研究院

     2月份郑州市8个区域商业用房成交均价2个区域出现下跌,为二七区、管城区。2月惠济区商业环比上升71.1%,达21165 元/㎡,涨幅排名第一; 高新区商业环比上升 50.4%,达18550元/㎡,涨幅排名第二。 2月二七区商业环比下跌17%,达14484元/㎡,跌幅排名第二;金水区的成交均价为25606元/㎡,下跌幅度为17.2%,跌幅排名第一。  

 

办公市场供需分析——2月办公产品供应量为1.68万方,销售量为3.17万方,本月办公市场供不应求。

数据来源:同策研究院

     2月份办公产品预售面积为1.68万方,环比上涨下降88.5%;销售面积为3.17万㎡,环比下跌61.4%,同比下降41.9%。

办公市场价格分析——本月办公产品均价为9842元/㎡,环比下跌2.7%。

 

数据来源:同策研究院

     郑州市办公市场本月价格下跌,成交均价为9842元/㎡,环比下跌2.7%,同比下跌7.2%。

 

办公市场区域指数分析

区域供求分析——2月办公物业仅管城区有供应。郑东新区销售排名第一。

数据来源:同策研究院

     2月份郑州市办公市场仅管城区有供应,管城区新增供应为1.68 万方为国香茶城商业中心;本月郑东新区成交居首位为1.26 万方,占全市成交总量的39.8%,其次为金水区成交量为1.04 万方,占全市成交总量的32.7%。

 

区域价格分析——2月份郑州市办公用房价格有涨有跌;金水区价格下降幅度最大。

数据来源:同策研究院

     2月份郑州市办公用房价格有涨有跌;郑东新区、金水区、管城区价格出现下降,下降幅度最大的区域为金水区。办公产品均价9060元/㎡,环比下降20.6%,降幅最大。二七区、惠济区、中原区、高新区价格出现上涨,涨幅最大的区域为中原区,成交均价为7084元/㎡。

 

数据来源:中国土地市场网

备注:本报告所指土地仅指郑州市区范围内商品住房用地、经济适用住房用地及商务金融用地(下同)

 

土地供应月度走势

     2015年2月份郑州市区范围内新增土地供应共计7幅, 较2015 年1月环比下跌30%, 本月土地供应面积为37.40 万方,环比 2015年1月上涨14.48%。

    本月郑州市土地供应中金水区有1宗商务金融用地,其余均为普通商品房用地。



供应土地信息表

2015年2月郑州市供应土地信息表

土地位置 所在区域

面积

用途

规划指标要求

起拍价(万元)

出让年限(年)

竞买保证金(万元)

投资强度(万元/公顷)

(万㎡)

容积率

建筑高度

建筑密度(%)

绿化率(%)

西四环西、金田路北

 

中原区 83654.18 其他普通商品住房用地 >1,<3.5

<100

小于25

小于25

29207

70

1113015000

10141.2

紫荆山路西、郑新里北

金水区

9222.6

商务金融用地

<4.5

<100 小于40

大于25

8745

40

4400

18032

丽水路南、杲村路东

惠济区

66771.22

其他普通商品住房用地

>1,<3.5

<100

小于25

大于30

36584

70

19000

12128.8

龙源街北、文化路西

惠济区

37755.75

其他普通商品住房用地

>1,<3.5

<100

小于25

大于30

21132

70

10600

12247.3

长城路

中原区

3059.4

其他普通商品住房用地

>1,<5.6

<100 小于40 大于30

2304

40

1200

17695.9

新州路南、郑新大道东

二七区

 

61718.8 

其他普通商品住房用地

>1,<3.5

<100

小于25

大于30

30591

70

15300

11956.4

新州路南、青山路东

二七区

 

45025.02

其他普通商品住房用地

?>1,<3.5

<100

小于25

>30

22369

70

11200

11968

土地成交月度走势

数据来源:中国土地市场网

2月份土地成交市场,成交土地幅数、成交面积均呈现回暖态势,共成交土地为14宗,环比上涨55.56%,同比下降58.82%,成交面积为55.51万㎡,环比上涨54.89%,同比下跌55.20%。

土地成交价格分析

数据来源:中国土地市场网(不包含经济适用房等保障性住房)

本月郑州市土地成交的均价为628.22万元/亩,其中均价最高的地块位于金水区的少林路南、洛阳路东、龙门路北,其成交均价为1095.89万元/亩,由北京中金联盛投资有限公司作为其他普通商品住房用地拿下;而最低均价位于管城区童心路南、润滑路东,出让给河南光谷置业有限公司,其成交均价为299.54万元/亩。

     本月郑州市土地成交中有六幅土地为商务金融用地,位于金水区、郑东新区、管城区和 经开区,其余均为普通商品房用地。

 

成交土地区域分析

数据来源:中国土地市场网

     2月份总共成交14幅商办及住宅用地,土地成交区域较为集中,集中在郑东新区、金 水区和二七区;其中郑东新区成交土地4幅,金水区3幅,二七区3幅。

     本月郑东新区成交3幅商务金融用地、管城区成交2幅商务金融用地、经开区成交 1幅商务金融用地,其余均为普通商品房用地。  

供应土地信息表

2015年1月郑州市成交土地信息表

宗地位置

区域

用途

面积(亩)

容积率

建筑规模(万㎡)

成交价(万元)

买受人

出让方式

航海东路以南、经开第九大街以东

经开区

商务金融用地

71.60  

4.5

21.49

32113

河南正商置业有限公司

挂牌出让

月季街南、垂柳路西

高新区

其他普通商品住房用地

132.00

3.5

30.82

96133

恒大地产集团郑州分公司

挂牌出让

文德路东、童心路南

管城区

商务金融用地

36.02

3.5

8.41

10893

河南光谷置业有限公司

挂牌出让

童心路南、润滑路东

管城区

商务金融用地

45.70

3.5

10.67

13689

河南光谷置业有限公司

挂牌出让

副CBD地块TC4-03

郑东新区

商务金融用地

6.21

8

3.32

5600

中交(郑州)投资发展有限公司

挂牌出让

向荣路南、四季路西

金水区

其他普通商品住房用地

89.31

3

17.87

38406

郑州奥马置业有限公司

挂牌出让

连霍高速南、少林路北

金水区

其他普通商品住房用地

49.43

3.5

11.54

44906

北京中金联盛投资有限公司

挂牌出让

少林路北、洛阳路东

金水区

其他普通商品住房用地

7.20

3.5

1.68

7297

北京中金联盛投资有限公司

挂牌出让

少林路南、洛阳路东、龙门路北

金水区

其他普通商品住房用地

37.79

3.5

8.82

41413

北京中金联盛投资有限公司

挂牌出让

南宏路南、嵩山南路东

二七区

其他普通商品住房用地

176.19

3

35.26

75762

河南天地新居置业有限公司

挂牌出让

瑞风路南、通商路东

郑东新区

其他普通商品住房用地

70.04

2.5

11.68

24700

河南中建地产

挂牌出让

副CBD环路南、龙行街东

郑东新区

商务金融用地

26.03

3

5.21

16400

中交(郑州)投资发展有限公司

挂牌出让

副CBD环路南、龙啸街西

郑东新区

商务金融用地

32.52

3.7

8.03

22300

中交(郑州)投资发展有限公司

挂牌出让

贺江路南、碧云路东

二七区

其他普通商品住房用地

52.23

3.0

10.45

29704

郑州亚新润置业有限公司

挂牌出让