2月28日,时隔两个多月央行再次降息;3月5日,政府工作报告再提稳楼市,“支持”、“促进”代替“调控”、抑制“。在楼市低迷之下,为楼市带来利好预期。根据中原楼市网联合同策河南研展部统计的数据信息显示,3月份郑州市商品房销售面积67.7万㎡,环比上涨63.04%,同比上涨39.6%;成交均价9002元/㎡,整体上涨216元/㎡,出现小幅的反弹,3月郑州楼市呈现量价齐升的状态。

商品房供求分析——商品房市场本月供大于求,供应面积环比下降42.45%,销售面积环比上涨63.04%;供需比为0.6:1。 

数据来源:同策河南研展部

    3月份商品房市场供应量较上月下降;3月份供应面积38.8万㎡,环比下降42.45%,同比下跌32.6%;本月销售面积67.7万㎡,环比上涨63.04%,同比上涨39.6%。3月商品房市场供需比为0.6:1,三月份楼市受传统金三银四及两会利好政策出台影响,后续将持续升温。

商品房价格分析——3月份商品房销售均价9002元/㎡,较上月上涨2.46%。

 

数据来源:同策河南研展部

    3月份郑州市商品房成交均价整体上涨216元/㎡,本月市场价格出现小幅的反弹,呈现量价齐升的状态,3月份商品房成交均价9002元/㎡,环比上涨2.46%,同比下降4.8%。

区域指数分析

区域供求分析——3月份郑东新区供销量均为第一。

数据来源:同策河南研展部

    3月份主要放量的项目为建业春天里,该项目新增预售量达到15.70万方,其余各区项目新增预售量均在2.5万方以下;3月份中郑东新区的投放量最大,达到15.70万㎡,占全市商品房供应总量的39.4%,其次是管城区,供应量为11.76万㎡,占比29.5%。3月份郑东新区的销售量第一,销售面积为12.73万㎡,占总销量的18.8%;其次是高新区及经开区,销售面积分别为9.69万㎡、9.64万㎡,占比均为14%。

区域价格分析——本月成交均价金水区涨幅最大,经开区回落幅度最大

数据来源:同策河南研展部

    3月,二七区、高新区、管城区、惠济区、金水区、中原区出现不同幅度的增长,仅经开区和郑东新区的商品房成交均价出现下降。 其中,金水区环比上涨最为明显,涨幅达15.6%,成交均价为13221元/㎡,本月金水区成交量较大的楼盘为金水建业凯旋广场、瀚宇新城、恒大名都、和昌悦澜等高端项目,拉高了区域的成交均价;其次为郑东新区,本月的成交均价为10924元/㎡。 价格下降最大的区域为经开区,本月的成交均价为5752元/㎡,价格下降明显,主要由于宇通和谐家园项目成交备案较多,其均价在4000元/㎡以下。

住宅市场(含经适房等政策性用房)供求分析——本月住宅投放量环比下降23.7%,销售面积环比上涨59.8%。

数据来源:同策河南研展部

    3月份郑州市商品住宅的预售面积继续下降,商品住宅预售面积31.9万㎡,环比下降23.7%,同比下降36.8%;销售面积57.7万㎡,环比上涨59.8%,同比上涨47.9%。

住宅市场(含经适房等政策性用房)销售价格——商品住宅成交均价8239元/㎡,环比下降102元/㎡。   

数据来源:同策河南研展部

    3月份商品住宅成交均价为8239元/㎡,销售价格较上月下降102元/㎡;环比上涨1.2%,同比下降3.7%。

商品纯住宅市场供求分析(不含经适房等政策性用房)——3月份商品纯住宅供应面积环比下跌33.2%,销售面积环比上涨59.4%。

数据来源:同策河南研展部

    3月份,商品纯住宅预售面积27.9万㎡,环比下跌33.2%,同比下跌23.5%;销售面积57.5万㎡,环比上涨59.4%,同比上涨47.6%。3月份供求比为0.5:1。从历史走势看来,三月份楼市陆续回暖,加之两会明确提出支持房地产发展的利好信息给房地产市场打了一剂强心针。

商品纯住宅价格分析(不含经适房等政策性用房)——3月份商品纯住宅销售价格为8239元/㎡。  

数据来源:同策河南研展部

  3月份商品纯住宅成交均价为8239元/㎡,较上月小幅下跌1.16%,主要由于本月位于以建业春天里为代表的白沙片区纳入郑东新区房管局备案,该片区由于整体均价较低,且项目成交量较大,拉低了全市房价走势。

商品纯住宅面积段细分(不含经适房等政策性用房)

成交面积——90㎡左右小面积为成交主力户型,占比46.7%,各面积段的产品本月成交均呈现上升趋势,其中90㎡以下产品涨幅最大,环比上涨达到74.5%。

数据来源:同策河南研展部(选取2014.03-2015.03数据)

    3月份,90㎡以下的产品销售26.85万㎡,占全市纯住宅销量的46.7%,其次90-120㎡占比为19.8%,120-140㎡的产品占据市场为17.3%的份额,140-180㎡及180㎡以上的产品所占份额最小,占比分别为10.8%、5.4%。 3月份市场上90㎡以下户型销量最好,占近一半的市场份额,可以明显看出郑州市场是以刚需为主导的市场,此外180㎡以上面积段的产品份额较为稳定,可以看出中高端改善型产品的需求量较为固定。

 

成交均价——3月份各面积段产品价格呈现震荡波动,仅90-120㎡住宅产品均价略有上涨

数据来源:同策河南研展部(选取2014.3-2015.3数据)

    3月份各面积段的产品价格出现震荡波动,刚需产品略出现下降,其中90㎡以下的产品价下跌达3%, 改善型产品中120-140㎡区间的产品均价跌幅达到7.8%。 90-120㎡面积段的产品均价是本月唯一上涨的,均价7832元/㎡,其涨幅达到1.9%。 

纯商品住宅市场区域指数分析(不含经适房等政策性用房)

区域供求分析——3月纯住宅市场管城区成为供求热点区域,供应成交均位居第一。

数据来源:同策河南研展部

    3月份,郑东新区纯住宅预售量及销售量均位居郑州市各区域第一,供应量为14.39万㎡,占全市供应总量的51.6%,成交量10.29万方,占全市各区总成交量的17.9%;本月郑东新区位居第一主要是由于建业春天里纳入郑东新区备案,其中该区域新增供应量均来自建业春天里项目,其成交量达5.24万方,占该区域总成交量的50.92%。 其他区域当中,供应量管城区位居第二,来自于绿都紫荆华庭项目,供应3.54万方;成交量经开区位居第二,主要放量的项目是宇通和谐家园和恒大绿洲小区。

 

区域成交均价——3月纯住宅市场郑东新区成交价格最高,其次为金水区

数据来源:同策河南研展部

    3月份,金水区的成交价格最高为10168元/㎡,其次为郑东新区及惠济区,成交均价分别为9829元/㎡及9364元/㎡。 本月成交价格最低的区域仍然是经开区,成交均价为5640元/㎡,主要是由于本月宇通和谐小区成交均价在4000以下,大幅拉低了区域均价。  

 

商业市场供需分析——商业供应面积环比下降60.53%;销售面积上涨187.86%,本月商业供小于求,供求比为0.6。

数据来源:同策河南研展部

    3月份商业预售面积较1月继续下降,为2.38万㎡,环比下降60.53%,同比下降30.0%,供应面积主要来自于经开区的宇通和谐家园项目及惠济区的清河苑项目,占全市供应量的46%;本月销售面积4.0万㎡,环比上涨187.86%,同比上涨91.90%,供求比为0.6,本月整体供小于求。

商业市场价格分析——商业市场价格上涨, 3月份价格19256元/㎡,比上月下降1405元。

数据来源:同策河南研展部

    3月商业市场销售价下降,较上月下降1405元/㎡,成交均价为19256元/㎡,环比下降6%,同比上涨15.6%。

 商业市场区域指数分析

区域供求分析——3月份中经开区供应量排名第一,金水区销售量排名第一

 

数据来源:同策河南研展部

    3月份商业市场经开区供应量排名第一,经开区供应量1.05万㎡,占总预售面积的44.14%。其次是惠济区供应量0.53万㎡,占总预售面积的22.27%;金水区销售量0.38万㎡,占总销面积的15.93%,排名第三。销售排名第一的为金水区占总销量的36.79%。其次为管城区,销售面积为0.92万方

区域价格分析——3月二七区商业均价环比上升14.8%,达16629元/㎡,涨幅排名第一;金水区的成交均价为10530元/㎡,下跌幅度为50.2%,跌幅排名第一

数据来源:同策河南研展部

    3月份郑州市8个区域商业用房成交均价2个区域出现上涨,为二七区、金水区。 3月惠济区商业环比下降50.2%,达10530元/㎡,跌幅排名第一; 经开区商业环比下降34.8%,达18810元/㎡,跌幅排名第二。 

 

办公市场供需分析——3月办公产品供应量为2.87万方,销售量为4.86万方,本月办公市场供不应求。

数据来源:同策河南研展部

    3月份办公产品预售面积为2.87万方,环比上涨70.5%;销售面积为4.86万㎡,环比上涨53.3%,同比下降93%。

办公市场价格分析——本月办公产品均价为10945元/㎡,环比上涨11.2%。

 

数据来源:同策河南研展部

    郑州市办公市场本月价格上涨,成交均价为10945元/㎡,环比上涨11.2%,同比下跌4.9%。

 

办公市场区域指数分析

区域供求分析——3月办公物业仅管城区有供应。郑东新区销售排名第一。

数据来源:同策河南研展部

    3月份郑州市办公市场仅管城区有供应,管城区新增供应为2.87万方为永恒理想公元;本月郑东新区成交居首位为2.10万方,占全市成交总量的43.3%,其次为高新区成交量为1.29万方,占全市成交总量的26.5%。

区域价格分析——3月份郑州市办公用房价格有涨有跌;郑东新区价格上涨幅度最大。

数据来源:同策河南研展部

    3月份郑州市办公用房价格有涨有跌;惠济区、金水区、经开区价格出现下降,下降幅度最大的区域为金水区。办公产品均价8312元/㎡,环比下降8.3%,降幅最大。二七区、郑东新区、中原区、高新区管城区价格出现上涨,涨幅最大的区域为郑东新区,成交均价为14533元/㎡。

 

数据来源:中国土地市场网

备注:本报告所指土地仅指郑州市区范围内商品住房用地、经适住房用地、商务金融用地及普通商服用地(下同)

 

土地供应分析

    2015年3月份郑州市区范围内新增土地供应共计11幅,较2015年2月环比上涨57.14%,本月土地供应面积为29.14万方,环比2015年2月下跌22.09%。 本月郑州市土地供应中2块为商务金融用地,分别位于中原区和二七区,其余均为其他商品房用地。

    本月土地供应较去年同期相比,土地供应幅数下跌65.52%,土地供应面积同比下降59.37%,本月郑州市土地供应中金水区和郑东新区有3宗商务金融用地,其余均为普通商品房用地。



供应土地信息表

2015年3月郑州市供应土地信息表

土地位置 所在区域

面积

用途

规划指标要求

起拍价(万元)

出让年限(年)

竞买保证金(万元)

投资强度(万元/公顷)

(万㎡)

容积率

建筑高度

建筑密度(%)

绿化率(%)

月湖南路北、假日西路西 惠济区 38798.53 其他普通商品住房用地 ≥1、<1.8

<120

<28

>30

16317

70

8200

7624.59

新城路北、假日西路西

惠济区

55185.25

其他普通商品住房用地

>1、<3.5

<100 <25

>30

30161

70

16000

12115.3

建设东路北、棉纺东路南

中原区

16186.25

商务金融用地

<1.736

<100

<42

>15

21318

40

11000

27140.4

熊儿河路东、相济路南

郑东新区

18670.23

其他普通商品住房用地

>1、<4

<80

<30

>30

21650

70

15000

19194.02

杏梁路南、荆胡路东

二七区 

27793.78

其他普通商品住房用地

<3.5

<100 <30 >30

11101

70

5560

10993.88

杏梁路南、大学南路西

二七区

 

17869.4

商务金融用地

<4.9

<100

<45

>20

9830

40

4920

15301

环翠路北、南溪路东

二七区

 

5996.69

其他普通商品住房用地

>1、<3

<80

<25

>30

2053

70

1030

9423

双铁路南、四季路东

二七区

 

29262.3

其他普通商品住房用地

>1、<3.5

<100

<30

>30

12563

70

6300

11293

南云路南、四季路西

二七区

 

29739.46

其他普通商品住房用地

≥1、<3.5

<100

<25

>30

11756

70

5880

10953

双铁路南、四季路西

二七区

 

32825.87 

其他普通商品住房用地

≥1、<3.5

<100

<25

>30

12927

70

6470

10938

环翠路北、南溪路西

二七区

 

19121.88 

其他普通商品住房用地

≥1、<3

<180

<25

>30

6921

70

3470

9619.4

土地成交月度走势

数据来源:中国土地市场网

3月份土地成交市场,成交土地幅数、成交面积均呈现回暖态势,共成交土地为16宗,环比上涨14.29%,同比上涨45.45%,成交面积为58.4万㎡,环比上涨5.15%,同比上涨2.05%。

土地成交价格分析

数据来源:中国土地市场网(不包含经济适用房等保障性住房)

本月郑州市土地成交的均价为467.4万元/亩,其中均价最高的地块位于金水区的农业路北、铁西路西,其成交均价为1072.18万元/亩,由郑州新和润置业有限公司作为其他普通商品住房用地拿下;而最低均价位于中原区西四环西、金田路北,出让给河南汇泉置业有限公司,其成交均价为232.76万元/亩。 本月郑州市土地成交中高新区有1宗商务金融用地,郑东新区有1宗商服用地,2宗经适房用地,其余均为普通商品房用地。 

成交土地区域分析

数据来源:中国土地市场网

    3月份总共成交16幅商办及住宅用地,土地成交区域较为集中,集中在中原区、郑东新区和金水区;其中中原区成交土地7幅,郑东新区4幅,金水区3幅。 本月高新区成交1幅商务金融用地,郑东新区成交1幅商服用地,郑东新区成交2幅经适房用地,其余均为普通商品房用地。 

供应土地信息表

2015年3月郑州市成交土地信息表

宗地位置

区域

用途

面积(亩)

容积率

建筑规模(万㎡)

成交价(万元)

买受人

出让方式

希望路南、育林路东

中原区

其他普通商品住房用地

29.08

5.54

107398.44

14336.00

郑州建业高新置业有限公司

挂牌出让

玉兰街北、金梭路西

高新区

商务金融用地

23.01

4.50

69028.16

9802.00

郑州东方汇富置业有限公司

挂牌出让

希望路北、育林路东

中原区

其他普通商品住房用地

83.58

4.76

265225.49

36190.00

郑州建业高新置业有限公司

挂牌出让

化肥东路东、希望路南

中原区

其他普通商品住房用地

20.95

3.21

44838.18

6873.00

郑州建业高新置业有限公司

挂牌出让

天河路东、绿洲路南

惠济区

其他普通商品住房用地

90.64

1.60

96683.20

50046.00

河南中创置业有限公司

挂牌出让

农业路北、铁西路西

金水区

其他普通商品住房用地

88.74

3.50

207054.40

95143.00

郑州新和润置业有限公司

挂牌出让

龙湖中环南路南、龙腾四街东

郑东新区

其他商服用地

36.23

1.70

41061.82

16000.00

北京天宇朗通通信设备股份有限公司

挂牌出让

龙腾四街东、丰盛路北

郑东新区

其他普通商品住房用地

47.64

1.50

47643.26

32000.00

河南百纳威尔置业有限公司

挂牌出让

新州路南、青山路东

中原区

其他普通商品住房用地

67.54

3.50

157587.57

22369.00

河南永威置业有限公司

挂牌出让

新州路南、郑新大道东

中原区

其他普通商品住房用地

92.58

3.50

216015.80

30591.00

河南永威置业有限公司

挂牌出让

龙湖中环南路南、龙湖外环路东

郑东新区

经济适用住房用地

5.61

3

11227.65

1986.2

郑州宇泰置业有限公司

划拨

龙湖中环南路南、龙腾一街西

郑东新区

经济适用住房用地

3.15

3

6305.25

947.5

郑州宇泰置业有限公司

划拨

龙源街北、文化路西

金水区

其他普通商品住房用地

56.63

3.5

132145.13

21132

河南锦家置业有限公司

挂牌出让

丽水路南、杲村路东

金水区

其他普通商品住房用地

100.16

3.5

233699.27

36584

河南锦家置业有限公司

挂牌出让

长江路南、西三环西

中原区

其他普通商品住房用地

4.59

5.6

17132.64

4904

郑州鑫州置业有限公司

挂牌出让

西四环西、金田路北

中原区

其他普通商品住房用地

125.48

3.5

292789.63

29207

河南汇泉置业有限公司

挂牌出让