4月份受3月份3.30新政、连续降息、降准等政策刺激,供求量价齐涨。据中原楼市网联合同策河南研展部数据显示:4月份,郑州商品房市场供应量较上月暴涨140.04%,销售面积环比涨43.11%;4月郑州商品房出现显著反弹,成交均价9438元/㎡,较上月上涨436元/㎡。

商品房供求分析——商品房市场本月供需基本平衡,供应面积环比增长140.04%,销售面积环比增长43.11%;供需比为1.0。 

数据来源:同策河南研展部

    4月份商品房市场供应量较上月暴涨140.04%;4月份供应面积93.2万㎡,环比增长140.04%,同比上涨26.2%;本月销售面积96.9万㎡,环比增长43.11%,同比上涨43.8%。4月商品房市场供需比为1.0,4月份受3月份3.30新政、连续降息、降准等政策刺激,供求量价齐涨,但仍处于去库存阶段。

商品房价格分析——4月份商品房销售均价9438元/㎡,较上月上涨了436元/㎡。

 

数据来源:同策河南研展部

    4月份郑州市商品房成交均价整体上涨436元/㎡,本月市场价格出现显著反弹,呈现量价齐升的状态,4月份商品房成交均价9438元/㎡,环比上涨4.85%,同比下降2.5%。

区域指数分析

区域供求分析——4月份管城区供销量均为第一。

数据来源:同策河南研展部

    4月份主要放量的项目为西溪花园、三辰航天苑、绿都紫荆华庭和祝福红城,共计新增成交量在14.54万方以上;其中三辰航天苑为集中备案成交。
    4月份中郑东新区的投放量最大,达到32.06万㎡,占全市商品房供应总量的34.4%,其次是二七区,供应量为22.83万㎡,占比24.5%。
    4月份高新区的成交量第一,销售面积为20.22万㎡,占总销量的20.9%;其次是郑东新区,销售面积为17.51万㎡,占比均为18.1%。

区域价格分析——本月成交均价郑东新区涨幅最大,金水区回落幅度最大

数据来源:同策河南研展部

    4月,仅高新区、管城区、金水区出现不同幅度的下跌,其他各区的商品房成交均价均出现不同程度的上涨。
    其中,郑东新区环比上涨最为明显,涨幅达18.0%,成交均价为12892元/㎡,本月郑东新区成交量较大的楼盘为建业天筑、伟业国际广场、瀚海晴宇等高端项目,拉高了区域的成交均价,此外,建业春天里、瀚海晴宇为集中备案成交,在本月成交量相对较高;其次为经开区本月的成交均价为6474元/㎡,涨幅环比12.6%。
    价格下降最大的区域为金水区,本月的成交均价为11949元/㎡,价格下降明显,主要由于和昌悦澜等刚需楼盘以及金成时代广场团购集中备案导致区域成交均价下降。

住宅市场(含经适房等政策性用房)供求分析——本月住宅投放量环比上升170.1%,销售面积环比上升42.6%。

数据来源:同策河南研展部

    4月份郑州市商品住宅的预售面积上升幅度较大。4月商品住宅预售面积86.1万㎡,环比上升170.1%,同比上涨120.9%;销售面积82.1万㎡,环比上升42.6%,同比上涨68.6%。

住宅市场(含经适房等政策性用房)销售价格——商品住宅成交均价8924元/㎡,环比上涨685元/㎡。   

数据来源:同策河南研展部

    4月份商品住宅成交均价为8924元/㎡,销售价格较上月上涨685元/㎡;环比上涨8.3%,同比上涨6.5%。

商品纯住宅市场供求分析(不含经适房等政策性用房)——4月份商品纯住宅供应面积环比上升175.3%,销售面积环比上涨42.5%。

数据来源:同策河南研展部

    4月份,商品纯住宅预售面积76.8万㎡,环比上升175.3%,同比上涨97.0%;销售面积82.0万㎡,环比上升42.5%,同比上涨68.0%。4月份供求比为0.9。从历史走势看,4月份楼市大幅回暖,在“降息”“降准”等货币政策及公积金贷款下调影响下,成交量迅速攀升。

商品纯住宅价格分析(不含经适房等政策性用房)——4月份商品纯住宅销售价格为8932元/㎡。  

数据来源:同策河南研展部

  4月份商品纯住宅成交均价为8932元/㎡,较上月上涨8.4%,主要由于本月位于郑东新区的龙之梦、建业天筑等高端项目成交量提升拉高了整体均价。其中龙之梦的集中备案,进一步增大了本月住宅销售价格。

商品纯住宅面积段细分(不含经适房等政策性用房)

成交面积——90㎡左右小面积为成交主力户型,占比43.1%,各面积段的产品本月成交均呈现上涨趋势,其中180㎡以上产品涨幅最大,环比上涨达到106%。

数据来源:同策河南研展部(选取2014.04-2015.04数据)

    4月份,90㎡以下的产品销售35.30万㎡,占全市纯住宅销量的43.1%,其次120-140㎡占比为18.9%,90-120㎡的产品占据市场为17.9%的份额,140-180㎡及180㎡以上的产品所占份额最小,占比分别为12.3%、7.8%。
    4月份市场上90㎡以下户型销量最好,占近一半的市场份额,可以明显看出郑州市场是以刚需为主导的市场,此外180㎡以上面积段的产品份额上涨较快,一方面是由于龙之梦项目的集中备案;另一方面建业天筑的成交放量,也可以看出本月郑州豪宅产品成交趋于活跃,上升幅度较大。

 

成交均价——4月份各面积段产品价格以上涨为主,仅140-180㎡产品价格略有下降,180㎡以上产品价格上涨达到31%

数据来源:同策河南研展部(选取2014.04-2015.04数据)

    4月份各面积段的产品价格出现震荡波动,但以上涨为主,仅140-180㎡区间的产品价格略有下降,主要是由于海馨苑(内部团购房)、建业春天里(原属白沙组团)等项目集中备案,且价格较低,拉低了区间内整体成交均价。产品中180㎡以上产品均价上涨达到31%。主要是龙之梦项目集中备案,拉高了整体成交均价。

纯商品住宅市场区域指数分析(不含经适房等政策性用房)

区域供求分析——4月纯住宅郑东新区供应量最多,高新区成交量最多。

数据来源:同策河南研展部

    4月份,郑东新区纯住宅预售量居郑州市各区域第一,供应量为27.96万㎡,占全市供应总量的36.4%,主要是由于龙之梦项目集中办理预售许可证,供应15.2万方,占该区域供应量的54.4%;本月高新区纯住宅成交量居郑州市各区域第一,成交量18.65万方,占全市成交量的22.8%,主要是由于西溪花园集中备案及三辰航天苑非正常成交备案;郑东新区成交量位居第二,主要是龙之梦及建业春天里项目集中备案。

 

区域成交均价——4月纯住宅市场郑东新区成交价格最高,其次为金水区

数据来源:同策河南研展部

    4月份,郑东新区的成交价格最高为13919元/㎡,其次为金水区及惠济区,成交均价分别为10708元/㎡及9696元/㎡。
    本月成交价格最低的区域是经开区,成交均价为6387元/㎡,但本区域较上月成交均价上涨13.3%。

 

商业市场供需分析——商业供应面积环比增长11.19%;销售面积下跌31.60%,本月商业供不应求,供求比为0.5:1。

数据来源:同策河南研展部

    4月份商业预售面积较3月有所增长,为2.65万㎡,环比增长11.19%,同比降低69.42%,供应面积主要来自于郑东新区的正岩龙渊大厦和东方鼎盛项目,占全市供应量的38.4%;本月销售面积5.31万㎡,环比上涨31.60%,同比下跌7.51%,供求比为0.5,本月整体供不应求。

商业市场价格分析——商业市场价格下跌,4月份价格跌至16131元/㎡,比上月下跌3125元。

数据来源:同策河南研展部

    4月商业市场销售价持续下跌,较上月下跌3125元/㎡,成交均价为16131元/㎡,环比下跌16.23%,同比下跌4.27%。

 商业市场区域指数分析

区域供求分析——4月份中郑东新区供应量排名第一,二七区销售量排名第一

 

数据来源:同策河南研展部

    4月份商业市场郑东新区供应1.02万㎡,占总预售面积的38.4%,排名第一。其次是二七区供应量0.69万㎡,占总预售面积的26.2%;二七区销售量1.22万㎡,占总销面积的23.0%,排名第一。其次是郑东新区销售1.17万㎡,占总销面积的22.0%。

区域价格分析——4月惠济区商业均价环比上升103.1%,达21388元/㎡,涨幅排名第一;郑东新区的成交均价为8199元/㎡,下跌幅度为62.5%,跌幅排名第一。

数据来源:同策河南研展部

    4月份郑州市8个区域商业用房成交均价出现分化,二七区、惠济区、中原区和经开区4个区域出现环比上涨;其余4区环比下跌。
    4月惠济区商业均价环比上升103.1%,达21388元/㎡,涨幅排名第一; 经开区商业环比上升8.7%,达20442元/㎡,涨幅排名第二。
    4月郑东新区商业成交均价为8199元/㎡,下跌幅度为62.5%,跌幅排名第一。;金水区的成交均价为24178元/㎡,下跌幅度为9.2%,跌幅排名第二。

 

办公市场供需分析——4月办公产品供应量为4.37万方,销售量为9.50万方,本月办公市场供不应求。

数据来源:同策河南研展部

    4月份办公产品预售面积为4.37万方,环比上涨52.1%;销售面积为9.50万㎡,环比上涨95.6%,同比下降25.5%。

办公市场价格分析——本月办公产品均价为10138元/㎡,环比下跌7.4%。

 

数据来源:同策河南研展部

    郑州市办公市场本月价格下跌,成交均价为10138元/㎡,环比下跌7.4%,同比下跌14.6%。

 

办公市场区域指数分析

区域供求分析——4月办公物业仅郑东新区、高新区有供应。郑东新区销售排名第一。

数据来源:同策河南研展部

    4月份郑州市办公市场仅郑东新区、高新区有供应,郑东新区新增供应为3.08万方,为正岩龙渊大厦;本月郑东新区成交居首位为4.41万方,占全市成交总量的46.4%,其次为二七区成交量为1.67万方,占全市成交总量的17.5%。

区域价格分析——4月份郑州市办公用房价格仅二七区、金水区和中原区有所上涨,其它各区均有所下跌;其中,郑东新区价格下降幅度最大。

数据来源:同策河南研展部

    4月份郑州市办公用房价格仅二七区、金水区和中原区有所上涨,其它各区均有所下跌;其中,郑东新区办公产品均价11350元/㎡,环比下降-21.9%,降幅最大。而涨幅最大的区域为金水区,成交均价为10572元/㎡。

 

数据来源:中国土地市场网

备注:本报告所指土地仅指郑州市区范围内商品住房用地、经适住房用地、商务金融用地及普通商服用地(下同)

 

土地供应分析

    2015年4月份郑州市区范围内新增土地供应共计8幅,较2015年3月环比下跌27.27%,本月土地供应面积为35.02万方,环比2015年3月上升20.17%。
    本月郑州市土地供应中1块为商务金融用地,位于经开区,1块为商业用地,位于郑东新区,其余均为其他商品房用地。



供应土地信息表

2015年4月郑州市供应土地信息表

土地位置 所在区域

面积

用途

规划指标要求

起拍价(万元)

出让年限(年)

竞买保证金(万元)

投资强度(万元/公顷)

(万㎡)

容积率

建筑高度

建筑密度(%)

绿化率(%)

湖心环路北、湖心四路西 郑东新区 4526.92 其他商服用地 <6

<70

<50

>20

3470

40

2500

19066

经开第八大街以东、广场北路以北

惠济区

55185.25

其他普通商品住房用地

>1、<3.5

<100 <25

>30

30161

70

16000

12115.3

清华园路东、东胜路南

惠济区

59429.96

其他普通商品住房用地

>1,<2.5

<60 <25 >35

27037

70

14000

9299

环翠路北、郑密公路东

二七区

 

36739.38

其他普通商品住房用地

>1,<5

<100

<30

>30

15003

70

7510

14083

环翠路北、兴华南街西

二七区

 

45169.49

其他普通商品住房用地

>1,<4.5

<100

<25

>30

17183

70

8600

12804

朝阳路北、九如路东

郑东新区

 

64531.47

其他普通商品住房用地

>1,<1.7

<24

<28

>35

119400

70

60000

21218

天河路东、新苑路北

惠济区

 

42313.63

其他普通商品住房用地

>1,<2.5

<100

<25

>30

21275

70

10640

17824

新苑路北、贾河路东

惠济区

 

61090.76

其他普通商品住房用地

>1,<2.5

<100

<25

>30

29868

70

15000

17866

土地成交月度走势

数据来源:中国土地市场网

    4月份土地成交市场,成交土地幅数、成交面积均呈现下跌态势,共成交土地为6宗,环比下跌62.5%,同比上涨200%,成交面积为6.9万㎡,环比下跌88.25%,同比上涨75.88%。

土地成交价格分析

数据来源:中国土地市场网(不包含经济适用房等保障性住房)

    本月郑州市土地成交的均价为512.28万元/亩,其中均价最高的地块位于管城区的紫荆山路西、郑新里北,其成交均价为1000.80万元/亩,由郑州恒诚房地产开发有限公司作为商务金融用地用地拿下;而最低均价位于惠济区月湖南路北、假日西路西,出让给郑州碧源景盛房地产开发有限公司,其成交均价为280.37万元/亩。
    本月郑州市土地成交中管城区有1宗商务金融用地和1宗商服用地,其余均为普通商品房用地。

成交土地区域分析

数据来源:中国土地市场网

    4月份总共成交6幅商办及住宅用地,土地成交区域较为分散,管城区成交最高;其中管城区成交土地2幅,金水区、惠济区、郑东新区、中原区成交土地均为1幅。
    本月郑州市土地成交中管城区有1宗商务金融用地和1宗商服用地,其余均为普通商品房用地。

供应土地信息表

2015年4月郑州市成交土地信息表

宗地位置

区域

用途

面积(亩)

容积率

建筑规模(万㎡)

成交价(万元)

买受人

出让方式

紫荆山路西、郑新里北

管城区

商务金融用地

13.83

4.5

41502

41502

郑州恒诚房地产开发有限公司

挂牌出让

北下街东、人民路南

管城区

其他商服用地

2.75

2.33

4278

4278

郑州中诚置业发展有限公司

协议出让

月湖南路北、假日西路西

惠济区

其他普通商品住房用地

58.20

1.8

69837

69837

郑州碧源景盛房地产开发有限公司

挂牌出让

熊儿河路东、相济路南

郑东新区

其他普通商品住房用地

28.01

4

74681

74681

河南生生置业有限公司

挂牌出让

东风路北、南阳路东

金水区

其他普通商品住房用地

0.06

4.42

163

163

郑州银行股份有限公司

协议出让

友爱路南、嵩山南路西

中原区

其他普通商品住房用地

0.04

5.24

148

148

郑州银行股份有限公司

协议出让