330新政实施以来已经一个多月,再加上5月11日起开始的降息——金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%,此外央行决定下调存款准备金率1个百分点,对于楼市来说,增加了二套房首付落地的可能性,改善型需求持续释放得到保障。在这一系列宽松政策的影响下,有助于加快购房者的入市步伐。成交量得到明显提升。据同策河南研展部统计的数据显示,5月份郑州商品房市场供应面积114.8万㎡,环比下降23.28%;销售面积98.2万㎡,环比上涨1.35%;商品房销售均价10499元/㎡,较上月上涨了1061元/㎡。

商品房供求分析——商品房市场本月供大于求,供应面积环比增加23.28%,销售面积环比增加1.35%;供需比为1.2。 

数据来源:同策河南研展部

     5月份商品房市场供应量较上月有所上涨;5月份供应面积114.8万㎡,环比下降23.28%,同比上涨22.3%;本月销售面积98.2万㎡,环比上涨1.35%,同比上涨41.1%。 5月商品房市场供需比为1.2,受政策刺激,呈现市场回暖态势。

商品房价格分析——5月份商品房销售均价10499元/㎡,较上月上涨了1061元/㎡。

 

数据来源:同策河南研展部

    5月份郑州市商品房成交均价整体上涨1061元/㎡,本月市场价格出现大幅的反弹,呈现量价齐涨的状态,5月份商品房成交均价10499元/㎡,环比上涨11.24%,同比上涨7.5%。

区域指数分析

区域供求分析——5月份金水区供应量第一,郑东新区成交量第一。

数据来源:同策河南研展部

     5月份主要放量的项目为龙之梦、祝福红城和紫荆华庭,其中龙之梦为集中备案成交量在6.6万方,祝福红城和紫荆华庭两个项目成交均在4-5万方左右,拉升高新区市场的成交量;
    5月份中金水区的投放量最大,达到36.01万㎡,占全市商品房供应总量的31.36%,其次是中原区,供应量为20.23万㎡,占比17.61%。
    5月份郑东新区的销售量第一,销售面积为18.50万㎡,占总销量的18.84%;其次是高新区,销售面积为16.66万㎡,占比为16.96%。

区域价格分析——本月成交均价郑东新区涨幅最大,惠济区回落幅度最大

数据来源:同策河南研展部

    5月,高新区、经开区、郑东新区、中原区出现不同幅度的增长,其他各的商品房成交均价均出下降。
    其中,郑东新区环比上涨最为明显,涨幅达36.4%,成交均价为17581元/㎡,本月郑东新区成交量较大的楼盘为龙之梦,为高端项目集中备案,拉高了区域的成交均价;其次为经开区本月的成交均价为7755元/㎡。
    价格下降最大癿区域为惠济区,本月的成交均价为9000元/㎡,价格下降明显,主要由于天伦庄园高层产品集中放量,拉低了区域均价。

住宅市场(含经适房等政策性用房)供求分析——本月住宅投放量 环比上升3.4%,销售面积环比上升2.9%。

数据来源:同策河南研展部

    5月份郑州市商品住宅的预售面积较上月有小幅上升。5月商品住宅预售面积89.1万㎡,环比上升3.4%,同比上涨16.1%;销售面积84.5万㎡,环比上升2.9%,同比上涨64.1%。

住宅市场(含经适房等政策性用房)销售价格——商品住宅成交均价10257元/㎡,环比上涨1333元/㎡。   

数据来源:同策河南研展部

     5月份商品住宅成交均价为10257元/㎡,销售价格较上月上涨1333元/㎡;环比上涨14.9%,同比上涨23.4%。

商品纯住宅市场供求分析(不含经适房等政策性用房)——5月 份商品纯住宅供应面积环比上升15.9%,销售面积环比下降4.7%。

数据来源:同策河南研展部

     5月份,商品纯住宅预售面积89.1万㎡,环比上升15.9%,同比上涨16.1%;销售面积78.2 万㎡,环比下降4.7%,同比上涨53.6%。5月份供求比为1.1。从历史走势看,5月份楼市继续保持着回暖的态势,但是销量环比有所下降。

商品纯住宅价格分析(不含经适房等政策性用房)——5月份商品纯住宅销售价格为10806元/㎡。  

数据来源:同策河南研展部

  5月份商品纯住宅成交均价突破万元大兰,达到10806元/㎡,较上月上涨21.0%,主要由于本月位于郑东新区的龙之梦西苑、瀚海晴宇等高端项目成交量提升拉高了整体均价。

商品纯住宅面积段细分(不含经适房等政策性用房)

成交面积——90㎡以下产品成交量最多,占比37.9%;仅有90-120㎡及180㎡以上产品成交面积出现上涨,其中180㎡以上产品上涨达61.67%。

数据来源:同策河南研展部(选取2014.05-2015.05数据)

    5月份,低于90㎡的产品销售最多,达到29.63万㎡,占比37.9%;其次为90-120㎡,占全市纯住宅销量的20.9%, 本月180㎡以上产品成交量上升明显,达到 10.32万㎡,环比上月上涨61.67%。
    5月份市场上,180㎡以上的产品销售面积上涨明显,主要由于龙之梦项目集中备案导致。除90-120㎡及180㎡以上产品,其他面积段成交量均出现一定程度下滑,但市场主导产品依然由90㎡以下刚需产品主导,140-180㎡再改产品下滑明显。

 

成交均价——5月份各面积段产品价格全线上涨,180㎡以上产品价格上涨达到32.6% 数据来源:同策河南研展部(选取2014.05-2015.05数据)

    5月份各面积段的产品价格出现全线上涨,180㎡以上产品价格上涨幅度最大,上涨达到32.6%,主要是由于龙之梦西苑等高端项目集中备案拉高了整体成交均价。其次为140-180㎡的产品,主要由于中海锦苑、保利海上五月花等中高端项目集中放量拉升整体均价。

纯商品住宅市场区域指数分析(不含经适房等政策性用房)

区域供求分析——5月纯住宅金水区供应量最多,高新区成交量最多。

数据来源:同策河南研展部

    5月份,金水区纯住宅预售量居郑州市各区域第一,供应量为23.55万㎡,占全市供应总量的26.4%,主要是由于永恒理想名苑等项目集中办理预售许可证,供应6.47万方,占该区域供应量的27.5%;本月高新区销售量居郑州各区域第一,成交量均为15.24万方,占全市成交量的19.5%,主要是高新区癿祝福红城、西溪花园、新芒果春天等项目集中放量。

 

区域成交均价——5月纯住宅市场郑东新区成交价格最高,其次为金水区

数据来源:同策河南研展部

    5月份,郑东新区的成交价格最高为20010元/㎡,其次为金水区及经开区,成交均价分别为11592元/㎡及10381/㎡。本月经开区主要是由于绿地海珀兰轩、金沙湖高尔夫观邸、富田九鼎世家等项目集中放量导致本区域成交价格上涨较为明显。
    本月成交价格最低的区域是高新区,成交均价为7790元/㎡,但本区域较上月成交均价上涨17.3%。主要是由于华强城市广场、新芒果春天、祝福红城等项目集中放量导致本区域成交价格较低。

 

商业市场供需分析——商业供应面积环比暴涨631.24%;销售面积下跌24.89%,本月商业供大于求,供求比为4.9:1。

数据来源:同策河南研展部

    5月份商业投放面积较4月暴涨,为19.37万㎡,环比增长631.24%,同比增长211.34%,供应面积主要来自于宏光协和城邦项目,占全市供应量的62.31%;本月销售面积3.99万㎡,环比下跌24.89%,同比下跌46.18%,供求比为4.9,本月整体供大于求。

商业市场价格分析——商业市场价格有所上涨,5月份价格涨至16995元/㎡,比上月上涨864元/㎡

数据来源:同策河南研展部

    5月商业市场销售价上涨,较上月上涨864元/㎡,成交均价为16995元/㎡,环比上涨5.36%,同比上涨11.47%。

 商业市场区域指数分析

区域供求分析——5月份中金水区供应量排名第一,中原区销售量排名第一

 

数据来源:同策河南研展部

    5月份商业市场金水区供应量12.46万㎡,占总预售面积的64.3%,排名第一。其次是二七区供应量4.21万㎡,占总预售面积的21.7%;中原区销售量0.99万㎡,占总销面积的24.7%,排名第一。其次是二七区销售0.84万㎡,占总销面积的21.1%。

区域价格分析——5月郑东新区商业均价环比上升120.4%,达18075元/㎡,涨幅排名第一;经开区的成交均价为 10730 元/㎡,下跌幅度为 47.5%,跌幅排名第一。

数据来源:同策河南研展部

    5月份郑州市8个区域商业用房成交均价仅郑东新区出现上涨,其它均为下跌。
    5月郑东新区商业均价环比上升120.4%,达到18075元/㎡。
    5月惠济区商业环比下跌42.5%,达到12294 元/㎡,跌幅排名第二;经开区的成交均价为10730元/㎡,下跌幅度为47.5%,跌幅排名第一。

 

办公市场供需分析——5月办公产品供应量为6.40万方,销售量为9.69万方,本月办公市场供不应求。

数据来源:同策河南研展部

    5月份办公产品预售面积为6.40万方,环比上涨46.5%;销售面积为9.69万㎡,环比上涨2.0%,同比下降6.8%。

办公市场价格分析——本月办公产品均价为9936元/㎡,环比下跌2.0%。

 

数据来源:同策河南研展部

    郑州市办公市场本月价格下跌,成交均价为9936元/㎡,环比下跌2.0%,同比下跌24.6%。

 

办公市场区域指数分析

区域供求分析——5月办公物业仅郑东新区、二七区有供应。郑东新区销售排名第一。

数据来源:同策河南研展部

    5月份郑州市办公市场仅郑东新区、二七区有供应,二七区新增供应为 0.90万方,为德润黄金海岸,郑东新区新增供应为5.50万方,主要为美侨世纪广场等项目;本月郑东新区成交居首位为5.21万方,占全市成交总量的86.0%,其次为二七区成交量为1.88万方,占全市成交总量的14.0%。

区域价格分析——5月份郑州市办公用房价格分化;二七区价格下降 幅度最大,经开区无成交。

数据来源:同策河南研展部

    5月份郑州市办公用房价格分化;郑东新区、金水区、惠济区价格出现上涨,上涨幅度最大的区域为金水区。办公产品均价11201元/㎡,环比上涨5.9%,涨幅最大。其它各区价格出现下跌,跌幅最大的区域为二七区,成交均价为5948元/㎡,环比跌幅达30.1%。主要由于德润黄金海岸,低价放量,大幅拉低区域成交均价。

 

数据来源:中国土地市场网

备注:本报告所指土地仅指郑州市区范围内商品住房用地、经适住房用地、商务金融用地及普通商服用地(下同)

 

土地供应分析

    2015年5月份郑州市区范围内新增土地供应共计1幅,较2015年4月环比下跌87.50%,本月土地供应面积为1.05万方,环比2015年4月下跌97.01%。 本月郑州市土地供应的1幅土地属于其他普通商品住房用地,位于高新区。
    本月郑州市土地供应中1块为商务金融用地,位于经开区,1块为商业用地,位于郑东新区,其余均为其他商品房用地。



供应土地信息表

2015年5月郑州市供应土地信息表

土地位置 所在区域

面积

用途

规划指标要求

起拍价(万元)

出让年限(年)

竞买保证金(万元)

投资强度(万元/公顷)

(万㎡)

容积率

建筑高度

建筑密度(%)

绿化率(%)

药厂街北、西四环东 高新区 10476.16 其他商服用地 大于1并且小于2.8

<100

<28

>30

3332

70

1670

10977

土地成交月度走势

数据来源:中国土地市场网

    5月份土地成交市场,成交土地幅数、成交面积均呈现上升态势,共成交土地为8宗,环比上升33.33%,同比下跌11.11%,成交面积为17.9 万㎡,环比上涨160.66%,同比下跌8.38%。

土地成交价格分析

数据来源:中国土地市场网(不包含经济适用房等保障性住房)

    本月郑州市土地成交的均价为345.01万元/亩,其中均价最高的地块位于中原区的建设东路北、棉纺东路南,其成交均价为878.03万元/亩,由河南元一房地产开发有限公司作为商务金融用地用地拿下;而最低均价位于二七区的环翠路北、南溪路东,由河南建业泰宏置业有限公司作为其他普通商品住房用地,其成交均价为228.24万元/亩。
    本月郑州市土地成交中两宗商务金融用地分别位于中原区不二七区,其余均为普通商品房用地。

成交土地区域分析

数据来源:中国土地市场网

    5月份总共成交8幅商办及住宅用地,土地成交区域较为集中,位于二七区及中原区;其中中原区成交土地7幅,中原区成交土地1幅。
    本月郑州市土地成交中两宗商务金融用地分别位于中原区不二七区, 其余均为普通商品房用地。

供应土地信息表

2015年5月郑州市成交土地信息表

宗地位置

区域

用途

面积(亩)

容积率

建筑规模(万㎡)

成交价(万元)

买受人

出让方式

建设东路北、棉纺东路南

中原区

商务金融用地

24.28

>1,< 7.36

119131

21318

河南元一房地产开发有限公司

挂牌出让

环翠路北、南溪路西

二七区

其他商服用地

28.68

>1,< 3

57366

6921

河南建业泰宏置业有限公司

挂牌出让

双铁路南、四季路西

二七区

经济适用住房用地

49.24

>1,< 3.5

114891

12927

河南建业泰宏置业有限公司

挂牌出让

环翠路北、南溪路东

二七区

其他普通商品住房用地

9.00

>1,< 3

17990

2053

河南建业泰宏置业有限公司

挂牌出让

杏梁路南、大学南路西

二七区

商务金融用地

26.80

>1,< 4.9

87560

9830

河南建业泰宏置业有限公司

挂牌出让

杏梁路南、荆胡路东

二七区

其他普通商品住房用地

41.69

>1,< 3.5

97278

11101

河南建业泰宏置业有限公司

挂牌出让

双铁路南、四季路东

二七区

其他普通商品住房用地

43.89

>1,< 3.5

102418

12563

河南建业泰宏置业有限公司

挂牌出让

南云路南、四季路西

二七区

其他普通商品住房用地

44.61

>1,< 3.5

104088

11756

河南建业泰宏置业有限公司

挂牌出让