城镇化作为中国未来经济发展的重大战略,作为这样一个超大体量的升值和新区域的引擎,它的成功与否很大程度上考验着城市运营,城市综合体承载的不仅是开发企业的商业梦想,更承载了这座城市的最高商业理想。11月3日下午2012年中国城市发展(大河)峰会在大河锦江饭店盛大举行,国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹,北京师范大学金融研究中心主任钟伟,郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏,河南日报报业集团党委副书记、总经理张建,大河报社原总编辑王守国及来自地产界、金融界、学术界、媒体界的精英汇聚一堂分享城镇化带来的机遇。

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华润置地(郑州)营销部经理丁凌
通利房地产开发有限公司副总徐文
煜盛房地产营销总监王伟
河南友谊置业程总
新合鑫置业营销总监王瑞芳

    据悉,此次地产下午茶邀请了华润置地(郑州)有限公司营销部经理丁凌、河南通利房地产开发有限公司副总徐文、煜盛房地产开发有限公司营销总监王伟、河南友谊置业发展有限公司程总、河南新合鑫置业有限公司开发营销总监王瑞芳、郑州昇阳房地产开发主管辛丽以及河南德润置业有限公司相关负责人共通参与探讨。
    新政调控是个信号,长期来看楼市市场会越来越好 
    王伟:关于两个新政我说两个细节,比如说国十条和国五条,国十条最早出这个新政的时候有个微妙的细节。因为出台国十条是在周日,而国五条是在十一之前,为什么这两个政策在这时候出台,因为这个是信号。就是它在给市场一个信号,就是国家打压这个市场的力度是比较大,姿态摆的很高,因为我们在分析这个政策的时候研究的比较多,这是第一。第二就是国五条和国十条对市场的影响,因为郑州在国十条出台的时候,当时有一条在郑州,它有个政策,就是外地购房是河南省的范围,这个相对的比较宽。因为我们在河南省外的客户有,但不是很多,所以这个影响不是很大。近期出台的国五条,就9月29号出台的,把政策明确化了,即使是这样的话,因为在前期有一部分,比如说在十一期间成交了一些客户,他们也有一些相应的政策去划界这方面,比如说走一些医保等手段也是有。但整体来说,我感觉这个政策最大的作用是给市场的信号,一个打压。一定给市场造成一个强烈的信号,就是政府的打压力度很大。但是这个还是有一定空间的,这是我自己的看法。还有就是市场的需求不同,关于河南省市场的需求说几个数据,因为我们目前城市的城镇化率是38%左右,全国的城镇化率大概是40%多,这是2009年的数据。说明河南这一块,郑州这一块市场有我们城镇化率,是因为政府方面的导向。还有一个就是河南这块的基数比较大,所以我感觉房地产市场会有影响,但是它可能是短暂性的,因为政府政策出台以后,也是有考虑的。还有第二个问题,为什么郑州没有出限购令,对限购令它是政府的指标,郑州暂时没有出,因为它可能有涨幅,包括还没有达到像北京、上海的速度,还没有达到很严格限制的地方。我觉得两个政策包括限购令这一块,确实会有很大的影响,但是从长期角度,可能是在一个阶段之后影响不会很大了。  
    徐文:我觉得这是信号,可能很多政策都是信号。可能作为政府部门也要承担一个公众对他的一个执行力,对他的政策结果的执行,他要承担这样的责任。类似于说,房管局要测绘面积是一样的,他如果要反映在价格的控制上也是有内在联系的。
    丁凌:新政出台后,很多城市表面看来房价是在下降的,但是实际上市场上的价格在往上走,我觉得通过这个情况可以反映出,刚性的需要在增加。而且房地产的属性是保值的属性。综合这些情况,我觉得市场会往好的方面去发展,那么下个阶段会不会走下坡路,我觉得不会太乐观。其实我个人认为,政府非常希望为大家解决基本的民生问题,这个想法是非常非常好的。但是咱们国家最大的问题是没有把公租房和商品房分开。而现在咱们有80%是商品房,只有20%是自住房。咱们大陆大部分人都是自己花钱去买房,所以造成了现在群体的矛盾。那么在这种矛盾下,政府就要解决;但是现在政府形象的要求实际上和他的政绩考核挂钩。他的政绩好了,对他的经济政绩也是要有所要求的。所以我觉得就像刚才说了,它就算最烂的政策,他也要硬着头皮去做。

郑州昇阳房地产开发主管辛丽
河南德润置业有限公司
中原楼市网主持人
特邀嘉宾主持王宁
把“茶”言楼市

    郑州三环以内的土地很稀缺
    煜盛房地产营销总监王伟:据我了解,郑州三环以内的土地,目前基本上没有了,有部分是学校拆迁,工厂改造这些的。中牟、郑开大道基本已用完。而且,中牟商业土地价格,是二三十万一亩。对郑州来说,目前有个城中村改造的政策,有143个城中村,目前改造的只有三分之一,因为有包括安置、成本等等问题而搁置。现在城中村改造300个亿,政府有个规定,安置应该不少于三分之一,所以,不能单纯看一个地价是多少万,要看综合的成本。三环以外,它可能比较偏的地方响应一些政府的政策,但是他这个可能后期比如说体量会比较大,这个政府可能对这块要求也是比较严。从拿地到真正的投资开发市场是非常复杂的,所以,要用发展的眼光去看待土地。
    新合鑫置业营销总监王瑞芳:现在郑州市区的土地基本上开发的差不多了,除了城中村改造,中牟那边也差不多了。西开发区市区的开发要落后一点,但在去年年底,打破了这个局面。从而直接带动这个区域房地产的价格上涨,包括人群结构的变化。以前在西开发区,基本90%,甚至95%以上都是本区的。其它区都不看这块地,觉得这块区域和其它的区域被隔开了。而且外边的人也过不来,包括配套跟政府有很大的关系,包括今年又进驻了很多公司,而且房价有很大的上涨空间。

    今年楼市也许将是一个“暖冬”
    友谊置业程总:新政出台之后,因国家的一些调控政策,也会限制这些客户的需求。按照核心部分,安居乐业这个需求,我感觉市场还是不够的。另外四季度房地产的市场,感觉比较满意,今年还是比较暖和,虽然天气预报今年的冬天比较长,但是我觉得今年楼市的冬天还是比较暖和的。
    新合鑫置业营销总监王瑞芳:其实不管是出台什么样的政策,我觉得首先出台政策的同时,随机带来的是对销售的直接影响,属于客户观望,真正讲价之类的。政策导致房价下降的可能性不大,房价的上涨空间很大,可能对于一线城市房价比较高,会有所回落,但是真正的降价可能很难。而且很多时候政策过后,也会出现消费的购房压力。再一次性压制之后,再次爆发时,购买力比较集中,会导致房价在短期内不会下跌,甚至会出现反弹。其实,我看政府出台的这项政策,其实在打压房价的同时,更可能限制是一个投资行为。投资少刚性需求的人,购买范围会大,可能会从侧面来讲,会延缓房价上涨。但是不一定房价就会下降。
    刚性需求,毋庸考虑 该出手时就出手
    针对新政频出,购房者是否适合购房的话题,各位精英一致认为,如果是刚性需求该买房时就要果断出手,对于投资可以详加考虑。
    丁凌:无论是在郑州还是其它的城市,所有的人都面临这样的问题。但是买房时要知道自己的买房的目的是什么,如果是自住,那我的意见就是买,不要再等了。因为我们经历了这么长时间,都了解每一次等待都是在涨价。如果是为了自用,那就不要考虑太多的事情,就去选择自己适合的房子买。买房若为了投资,就要看有没有更好的投资渠道,如果有其它好的渠道的话,也未尝不可以尝试,不一定非得在房地产这个市场上。
    王瑞芳:如果是刚性需求且有能力的话就去买,因为土地成本很高,开发商不可能浪费这块地,而且发展到目前这个阶段,大家已经比较成熟了,把品质看的很重要。所以就导致了房价的上涨。高成本肯定会导致房价上涨的。而且从目前来看,所有的物价都在上涨,那房地产本身就是一个很密集的行业,它的成本不可能再去降低。如果再做高品质的产品的话,那更需要价格的支撑。在调控的时候买房是最划算的。所以说需要的话,一般出现风吹草动赶紧去买房,等到过了这一会儿又会再涨了。我们在工地开会,现在所有的建材都在涨。现在政府调控的时候甚至还会有一些优惠的措施。
    王伟:现在购房人非常理性,关于买房的现象,我打个比方,假如说我去买房的话,先看我的动机。假如我是居住动机肯定会出手,第二是假如我没有好的投资渠道,准备做一个五年甚至更好的投资渠道,那就去买。还有一种是不买,假如我的心理是走断线,搞短期的投资性的话,我不会去买。我不能给大家建议,就是假如我现在需要买房,我这三种心理的话,我估计两买一不买。
    程总:现在购房的话,国家出台一些相关的政策,在打压房地产投机行为,这些政策影响了全国的经济走势,你像咱的卢展工书记到河南的时候,提出重在提升,其中有一项是重在发展。河南作为中国的重点城市,我认为中原郑州的房价在全国来讲不算很高,以后的话,上涨的空间也会存在,这是第二。第三包括相关行业的建材,特别是水泥、钢材这一块。水泥目前的价格从四百涨到六百,所以说我感觉购房者抓紧政府调控的机会,能买就先买。

嘉宾签到
群贤毕至 精英聚首
大河报社原总编辑王守国致辞
郑州市房管局局长王万鹏致辞
住房和城乡建设部秦虹主任演讲

    伴随着房地产市场的阶段性调整和资本市场的转型发展,持有型和经营型商业、物业,特别是城市综合体,正在成为大型房企的发展新战略,中国的房地产行业也正从住宅时代迈向商业地产时代,如何定义一个成功的城市综合体?作为政府,开发商入住企业,以及其他经营者在城市综合体的开发中,究竟应该扮演什么样的角色?
    郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏在致辞时表示随着中国城市化的发展,城市综合体已经成为城市发展中的主要形态之一,在我们中国城市化进程过程中,城市的集约型发展是必然的选择,作为刺激消费、代同投资区域的发动机,城市综合体也逐步成为中国城市化发展的引擎和城市形象的标志,对于二三线城市价值提升起着至关重要的作用,近几年来,郑州市关于城市综合体投资的开发项目越来越多,已经逐步成为商业开发的主要类型。近期虽然因各方面的原因,郑州市非住宅的销售出现了一些下降的趋势,但是城市综合体出现了营销良好的局面,随着郑州新兴城市化建设的兴起,都市区组团项目的落实,未来郑州将需要、涌现更多的城中城。我们不能盲目地、过快地发展城市综合体,对政府来说,今后我们要准确定位,根据都市区的建设,根据城市区的规划,合理建设城市综合体,要对企业正确引导,及时发布各种信息。同时,也希望企业能够在投资方面更加理性。

北师大金融研究中心主任钟伟
精英对话
易元置业有限公司总经理郭春洋
郑州房管局局长王万鹏
郑州亚新郑东置业总经理张风雷

    在峰会现场,国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹从短期房地产市场走势、地产调控下一步的政策方向走势以及住宅房地产市场未来的空间三个方面对房地产的市场趋势和政策判断进行了分析。她认为从短期房地产市场来看,今年、明年初的房地产市场应该是稳字当头;但房地产调控的政策方向很难改变,房地产调控仍将持续;未来的住宅市场空间仍然很大,市场增速将会减缓,市场分化将会加剧,未来为生活服务的商业地产会有发展空间,重点发展区三个城市群今后的写字楼市场一定会有比较好的发展前景。
    北京师范大学金融研究中心主任钟伟从国内外经济形势为切入口对增长转型和房地产市场趋势进行了基本判断。他认为从全球来讲,短期农产品、房地产可能还有机会,特别是今年底明年初股票市场、债券市场和房地产市场都会迎来大的机遇,个人和家庭接入中端将决定未来商业帝国的前途。但从中长期来看,房地产市场已经供过于求了,货币化、城市化、人口结构不再支撑未来房地产市场有急剧的发展,短期需求旺盛,和供给相比,需求比较强,但这不能掩盖供给的整体过剩。未来三五年对购房者来讲是一个结构性买房和整体性出货卖房的好机会,未来中国房地产市场兑现筹码、离场观望的人远远会多于加入的人。

政策研究中心主任秦虹
北师大金融研究中心主任钟伟
第一轮颁奖
2012年度中原最佳商务标杆奖
2012年度中原最佳城市运营商

    对话让思想更发光,在专家学者的精彩演讲后北京师范大学金融研究中心主任主任钟伟,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹,郑州亚新郑东置业有限公司总经理张风雷,河南易元置业有限公司总经理郭春洋,河南日报报业集团党委副书记、总经理张建就城市综合体未来趋势进行了深度对话。
    在峰会的最后,中原城市发展颁奖典礼拉开帷幕,其中升龙城、华润·万象城、洞林湖·新田城、硅谷广场获得年度中原最佳综合体,升龙城、易元国际、财信大厦、凯利国际中心获得年度中原名楼,亚新广场获得年度中原最佳品质写字楼称号,河南省国家大学科技园科创大厦荣获年度中原最具投资环境大奖;郑东绿地中心、美盛中心、名门国际中心、汇艺中心、正岩·铂兹中心、兴达国贸、兰德中心、基正聚源国际、绿城MINI国际获得2012年度中原最佳商务标杆;华南城控股有限公司、名门地产河南有限公司、河南新田置业有限公司、郑州市正岩房地产开发有限公司、郑州美盛房地产开发有限公司、河南超达置业有限公司、郑州百利地产集团、河南兴达置业有限公司荣膺2012年度中原最佳城市运营商。

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