杨红旭:房地产企业生存拐点正在到来

来源:新京报

bless.zyloushi.com/news 国内新闻 2015-9-12 8:55:14

    房企数量由增转降的历史性拐点正在到来。2011年之前的约十年,行业利润率很高,而2011年开始,行业利润率持续下滑,微利项目、甚至亏损项目越来越多。
    近日公布的142家上市房企2015年中报显示,上半年负债合计近3.4万亿元,同比增长13%,平均负债率为76.8%,创下近年峰值,超过四成负债率超过70%红线。净利润率只有约9%,相比2013年已显著下滑约3个百分点。
    这组数据说明了哪怕是上市公司型的房企,日子也并不好过。负债率超过70%,属于风险增加的区域。在楼市繁荣期,部分房企高负债,就意味着高杠杆,这是有利于快速扩张的。但在市场平稳期或低迷期,仍出现高负债,多属经营压力和风险的显现。
    截至今年7月末,全国商品房待售面积为66259万平方米,其中商品住宅待售面积同比增长18.1%。今年以来全国楼市复苏,但是区域差异明显,一线城市显著回暖,二线城市有所反弹,而广大三四线城市复苏乏力,住宅库存仍处历史偏高水平。
    上市公司业绩已经显现承压,而更多的中小房企的经营压力更是在继续恶化之中。国家统计局数据表明,2005年全国房地产开发企业5.6万家,2013年增至9.1万家,其中仅在受金融危机冲击后的2009年房企数量略有下降。
    从房企数量变化来看,看似并无压力加大的迹象;其实不然,房企数量由增转降的历史性拐点正在到来。房企数量一般与全国新房销量呈正相关。1998年以来,我国新房成交量不断增长,其中仅2008年和2014年下降。全国新房销量未见历史大顶,房企数量不可能大幅下降,因为是按项目公司统计的。2014年全国房企数据尚未公布,很可能再次出现下滑,也就是说,2014-2017年间很可能将会出现历史高点。
    笔者曾经指出,2011年全国房企购地量事实上已经见到历史大顶,2013年全国新开工量也已是见到历史大顶,2016年或2017年全国新房销售将也很可能见到历史大顶。所以房企数量很可能在2013-2017年

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